ADA BAZLI PROJELER

ADA BAZLI DÖNÜ�ÜM NED�R?

Son zamanlarda bana en çok yönlendirilen sorulardan biri..

Sosyal Medyada çokça yer alan Kentsel Dönü�üm asl�nda yeni yürürlü�e giren 6306 say�l� Afet Riskli Yap�lar�n Yenilenmesi Hakk�nda Kanundur. Kanunun ad�ndan da anla��laca�� gibi Türkiye’ nin neresinde olursan�z olun (mezra, köy, kasaba, ilçe, �ehir) eski, ekonomik ömrünü tamamlam��, y�k�ld� - y�k�lacak durumdaki evinizi bu kanun ile Devletin sa�lam�� oldu�u yap�m kredisi, kira yard�m�, belediye harç - vergi avantajlar�n� da kullanarak yeniden yapabilirsiniz.

Van Depremi; çarp�k, denetimsiz kentle�menin bize nelere mal olaca��n� bir kez daha hat�rlatt�.

Maalesef sadece Van de�il Türkiye’ nin bel kemi�i �stanbul, �zmir ba�ta olmak üzere tüm �ehirlerimizdeki binalar�m�z Afet ve Depremlere kar�� dayan�ks�z. Afetlerde yitirilen Can Kayb� s�ralamas�nda ise Dünya üçüncüsüyüz. Bu gerçe�i kabullenip Kentsel Dönü�üm ile kendi evlerimizi ba�ka alanlara kayd�r�lma korkusu ya�amadan yeniden in�aa edebiliriz.

ADA BAZLI DÖNÜ�ÜM’ DEN NASIL YARARLANIRIM?

Eski, ekonomik ömrünü tamamlam��, depremlerde hasar görmü� evinizi; VAN depreminden sonra yürürlü�e girmi� 6306 say�l� Afet Riskli Yap�lar�n Yenilenmesi Hakk�nda Kanun (Kentsel Dönü�üm Kanunu) ile yeniden in�aa edebilirsiniz.

Kentsel Dönü�üm; Bakan�m�z Sn. Mehmet ÖZHASEK�’ in da belirtti�i gibi (riskli alanlar hariç) vatanda� talebi ile gerçekle�mektedir.

Kentsel dönü�ümden yararlanabilmeniz için binadan (1) ki�inin tapu, nüfus cüzdan�, D�LEKÇE, tapudan al�nm�� Ba��ms�z Bölüm listesi ile Bakanl�kça Lisansland�r�lm�� ÜNALLAR �N�AAT’ A ba�vuruda bulunmas� yeterli.

ÜNALLAR �N�AAT Binan�zda gerekli teknik incelemeleri yapacak ve Binan�z için Deprem Risk Raporu haz�rlayacakt�r. Raporun Bakanl�kça onay�n ile Bakanl�k binan�n Tapu kayd�na Risklidir �erhi koyar.

�erh yaz�s�n�n bir örne�i tüm kat maliklerine gitmektedir ve dileyen malik 15 gün içinde Bakanl��a; Deprem Risk Raporu için itirazda bulunabilir. Üniversite hocalar�ndan olu�mu� �tiraz Komisyonu; haz�rlanm�� Raporu inceler ve son karar�n� verir. E�er komisyon karar� da binan�n Riskli oldu�u yönünde olur ise Art�k Mahkemeden Yürütmeyi durdurma karar� dahi alamazs�n�z.

Yukar�da anlatt��m 1nci a�ama ile Binan�z Resmi olarak Kentsel Dönü�üme kapsam�nda R�SKL� bir B�NADIR. Bu süreç yakla��k 1,5 ay ila 2 ay sürmektedir.

B�NAMIZ KENTSEL DÖNÜ�ÜME G�RD� ��MD� NE YAPMALIYIZ?

Binan�z haz�rlatm�� oldu�unuz Deprem Risk Raporunun Bakanl�kça onay� ile R�SKL� ilan edildikten sonra Kanuna göre binan�z YIKILACAKTIR. Binadaki herkes tapudaki hissesi oran�nda ARSA H�SSEDARI olurlar.

Bu a�amadan sonra binan�z� nas�lve kime yapt�raca��n�za, hangi payla��mla yapaca��n�za (bina için tüm kararlara) binada; arsa hisse oran�na göre en az 2/3 ço�unlu�unun onay� ile Bina Ortak Karar Protokolünde belirlenir.

Bina Ortak Karar Protokolü binada %100 ço�unluk sa�lansa dahi mutlaka bir HUKUKÇU taraf�ndan haz�rlan�p bir nüshas� Bakanl�k’ a iletilmesi gerekmektedir. Aksi halde Bakanl�k Riskli Binan�z�n Y�k�m� için sorumluluk almad��n�z veya binada 2/3 ço�unlu�u olu�turamad��n�z sonucuna vararak 60 gün içinde resmi yaz� ile binan�z� tahliye ederek riskli Binan�z� y�kabilir. BU ÇOK ÖNEML�…

KENTSEL DÖNÜ�ÜME G�RM�� B�NAMIZI NASIL YAPACA�IZ?

Binan�za Deprem Risk Raporu ald�n�z ve Raporun Bakanl�k Onay� ile binan�z Kentsel Dönü�üm kapsam�na girdi ve binada en az 2/3 ço�unlu�u da sa�lad�n�z. Yeni binan�z� Nas�l yapacaks�n�z? Burada sizi bekleyen alternatifler neler?

Yeni Binan�z� Kentsel Dönü�üm ile 3 �ekilde in�aa edebilirsiniz.

1. Yeni yap�lacak binan�n imar�nda mevcut duruma göre fazla kat var ise ve fazla ç�kan daireler Kat Kar��l�� için yeterli oluyor ise binan�z istedi�iniz bir Müteahhit ile KAT KAR�ILI�I olarak yapt�rabilirsiniz.

2. Yeni yap�lacak binan�n imar�nda mevcut duruma göre fazla kat var fakat Kat Kar��l�� için yeterli olmuyor ise binan�z� in�aat� için eksik kalan bedeli uygun faiz oran, vadeli Kentsel Dönü�üm Kredisi kullanarak istedi�iniz Müteahhit’ e TAAHHÜT olarak yapt�rabilirsiniz.

3. Yeni binan�z mevcut binan�z ile ayn� kata in�aa edilecek ise uygun faiz oran ve vadeli Kentsel Dönü�üm Kredisi kullanarak istedi�iniz Müteahhit’ e TAAHHÜT olarak yeni binan�z� yapt�rabilirsiniz.

Bu 3 Yöntemden birini kendi binan�z için seçerek en az 2/3 ço�unluk ile Bina Ortak Karar Protokolünde karar ba�laman�z ve bu Protokolü �l Kentsel Dönü�üm Müd. bir dilekçe ile bildirmeniz yeterli.

Binam�z nas�l yapt�raca��m�za ve müteahhidimize en az 2/3 ço�unluk ile Bina Ortak Karar protokolünü imza alt�na ald�k; haklar� adil bir �ekilde verilmesine ra�men anla�maya yana�mayan geri kalan 1/3 hissedar�n durumu ne olacak?

KENTSEL DÖNÜ�ÜMDE ANLA�MAYA YANA�MAYAN H�SSEDARIN DURUMU NE OLACAK?

Kentsel Dönü�üme girmi� ve kanuna göre yeni binan�n payla��m�, yap�m �ekli ( kat kar��l��, taahhüt, karma sistem) ve müteahhit seçimi konular�nda en az 2/3 ço�unlukla anla�ma sa�lanm�� binalarda; haklar� adil bir �ekilde verilmesine ra�men anla�maya yana�mayan hak sahipleri Noter Tebligat ile Apartman Yönetim Kuruluna Toplant�s�na ça�r�l�r.

Apartman Yönetim Kurulu Toplant�s�nda anla�ma sa�lanamayan mülk sahiplerinin hisseleri kanuna göre aç�k art�rma usulü ile di�er kat maliklerine sat�l�r e�er sat�n alan olmaz ise Bakanl�kça bu hisseler kamula�t�r�l�r. Sat�� için öncelikle Lisansl� Gayrimenkul De�erleme �irketince Binan�n Gayrimenkul De�eri tespit ettirilir. Bu de�er üzerinden anla�maya var�lamayan hissedar�n hisse sat�� için �l Kentsel Dönü�üm Müd. müracaat edilir.

�l Kentsel Dönü�üm Müd.’ de sadece bina hissedarlar�n�n kat�labildi�i Kapal� oturumda anla�may� kabul etmeyen hissedar�n hissesi öncelikle aç�k art�rma ile anla�ma sa�lam�� hissedarlara sat�l�r. E�er bu aç�k art�rmada sat�� gerçekle�mez ise Bakanl�k kamula�t�rma yolu ile bu hisseleri al�r ve Bina Ortak Karar Protokolü ko�ullar�na aynen uyar.

Ancak binada yap�lan payla��mda hisse sahibinin hakk� verilmemi�; kötü niyetli davran�lm�� ise bu hak sahibi için her zaman Mahkeme yolu aç�kt�r.

Binam�z�n yap�m� için Kentsel Dönü�üm Kredisi kullanabilir miyiz? Kentsel Dönü�üm Kira Yard�m�ndan nas�l faydalan�r�z?

KENTSEL DÖNÜ�ÜM KRED�S� ve KENTSEL DÖNÜ�ÜM K�RA YARDIMI NASIL ALACA�IZ?

Kentsel Dönü�üm kanunu kapsam�na girmi� riskli bina mülk sahipleri ve kirac�lar� için kredi ve kira yard�m� te�vikleri vard�r. Bunlar�n detaylar�na girmek gerekirse;

1. Binada Mülk Sahibi Olanlar için Kentsel dönü�üm Kredisi ve Kira Yard�m�;

Riskli binan�z� yapt�r�rken e�er fazla kat�n�z yok ise Kentsel Dönü�üm Kredisi kullanarak istedi�iniz bir in�aat �irketine yeni binan�z� taahhüt yolu ile yapt�rabilirsiniz.
Ba��ms�z Bölüm Ba�� Kredi : 100.000 TL
Vadesi 24 ay ila 120 ay
Faiz oranlar� ayl�k 0.35 -0.45
E�er imardan dolay� binan�za fazla kat geliyor ve kat kar��l�� bir müteahhit ile in�aat�n�z� yapt�r�yor ve kentsel dönü�üm kredisine ihtiyac�n�z yok ise Kira yar�m�ndan yararlanabilirsiniz.
Kira Yard�m� 18 ay boyunca ayl�k 650 TL olup; geri ödemesizdir.
Ayn� anda hem kentsel dönü�üm kredisi hem de kira yard�m� kullanamazs�n�z bunlardan 1 tanesini seçmeniz gerekmektedir.
E�er riskli Binada mülk sahibi olarak kredi ve kira yard�m� kullanm�yorsan�z ba�ka bir yerden kendilerine daire al�rken riskli binadan dolay� hak sahibi olduklar� kentsel dönü�üm kredisini bu daireyi al�rken kullanabilirler böylece ciddi bir finansman da sa�lam�� olurlar.

2. Kirac�lar için Kentsel Dönü�üm Kredisi ile Ta��nma Yard�m�;

Riskli Binada en az 1 y�l kirac� olduklar�n� belgeleyen kirac�lar evlerini bo�altt�ktan sonra ba�ka bir binadan daire almak istediklerinde Mülk sahipleri gibi 100.000 TL 24 ay ila 120 ay vadeli ayl�k 0.35 -0.45 faiz oranl� Kentsel dönü�üm Kredisi kullanabilirler. Yada Binay� bo�alt�rken 1300 TL geri ödemesiz Ta��nma Yard�m� alabilirler.
Kentsel Dönü�üm Kredisi bakanl�k ile anla�mal� Bankalardan, Kira & Ta��nma yard�m� ise �l Altyap� ve Kentsel Dönü�üm Müd. ba�vuru ile al�nmaktad�r.

Binam�z�n nas�l yapaca��z, müteahhit seçerken nelere dikkat etmemiz gerekiyor, Bina in�aat� için kulland��m�z Kentsel Dönü�üm kredisini �n�aat �irketine nas�l verece�iz?

B�NAMIZIN �N�AATI �Ç�N NASIL MÜTEAHH�T SEÇECE��Z, KULLANDI�IMIZ KENTSEL DÖNÜ�ÜM KRED�S�N� MÜTEAHH�DE NASIL VERECE��Z, B�NAMIZIN �N�AAT SÜREC� NED�R?

Art�k kentsel dönü�üm sürecinin en önemli k�sm�na geldik. Yeni binan�z için müteahhit seçimi ve yeni dairenize alana kadarki süreçte neler olaca��.

Müteahhit seçimi çok önemli ve dikkat etmemiz gereken konular ise;

1. ��i yapt�rmay� dü�ündü�ümüz Müteahhidin Çevre ve �ehircilik Bakanl��ndan Müteahhitlik Lisans� mutlaka olmal�. E�er yok ise zaten in�aat yapmaya da yetkisi yoktur. Müteahhidin Lisans� Çevre ve �ehircilik Bakanl��ndan soru�turulabilir.

2. Müteahhidin daha önce benzer i�ler yapm�� ve i� bitirmesi, referans� var m�?

3. Müteahhit sizin istedi�iniz nitelikte binan�z� yapacak ekip, ekipman� var m�?

4. Müteahhit in öz sermayesi binay� bitirmeye yeterli mi? �n�aat teslimine kadar size maddi teminat verebiliyor mu?

Binan�n yap�m� için anla�mal� bankalardan kulland��n�z Kentsel dönü�üm Kredisi ne size nede in�aat�n�z� yapacak müteahhide verilmemektedir.

Sistem �öyle ;

1. Krediyi kulland��n�z Banka in�aat�n�z� yapacak müteahhidi yukar�da müteahhit seçiminde bahsetti�im çerçevede inceler.

2. Bu inceleme neticesinde Banka müteahhidi onaylar yada de�i�tirmenizi isteyebilir.

3. Bankadan onay alan müteahhit eski binan�z� y�kar ve yeni binan�n in�aat�na ba�lar.

4. Yeni binan�n toplam i�teki yap�m oran�na göre Müteahhit ödeme için Bankaya ba�vurur. Banka ekspertizi binay� denetler ve i�in oran�na göre müteahhide hakedi� olarak sizin ad�n�za ödeme yapar.

5. Kullanm�� oldu�unuz kentsel dönü�üm kredisi böylece denetimli bir �ekilde, in�aat kontrolü de yap�larak müteahhide hak edi� olarak banka taraf�ndan verilir.

6. Çe�itli nedenler ile i�in devam�nda ba�ka bir müteahhit i�in ba��na geçti�inde binan�z� bitirecek para bankada durmaktad�r.

Yeni binan�z için belediye projelerinin çizilmesi, projelerin belediyeden onay�, yeni bina in�aat yap�m ruhsat�n�n al�nmas�, in�aat�n yap�m�, bitmi� yeni binan�za ait iskanl� daire tapular�n�n al�nma süresi (6 katl� bir bina için) ortalama 12 ay ila 18 ayd�r.

Kentsel dönü�üm kapsam�nda devletin sa�lam�� oldu�u belediye – noter harç muafiyetleri ile vergi te�vikleri…

KENTSEL DÖNÜ�ÜM KAPSAMINDA DEVLETÇE SA�LANAN HARÇ MUAF�YETLER� �LE VERG� TE�V�KLER�NDEN NASIL YARARLANIRIZ? KENTSEL DÖNÜ�ÜM AVANTAJLARI NELERD�R?

Deprem Risk raporu alarak binan�z kentsel dönü�üm kapsam�na girdi�inde a�a��daki harçlardan muaf olursunuz.

1. Binan�z�n in�aat� için Noterde yapaca��n�z in�aat yap�m sözle�mesi Noter harc�ndan muaf olursunuz.

2. Belediyede proje onay, in�aat yap�m ruhsat� için al�nan tüm harçlardan muaf olursunuz.

3. Tapudaki tüm al�m – sat�m ve veraset intikal harçlar�ndan muaf olursunuz.

4. Gayrimenkul sat��nda %8 ila %18 olan KDV oran� kentsel dönü�üm kapsam�na girmi� binalarda %1 dir.

Bu muafiyetler ile ba��ms�z bölüm ba�� 20.000 TL devlet te�vi�i sa�lanm��t�r. Buda toplam in�aat maliyetinde %15 -%20 te�vik anlam�na gelmektedir.

KENTSEL DÖNÜ�ÜMÜN S�ZE SA�LADI�I AVANTAJLARA GEL�RSEK;

1. Tüm gecekondu, kaçak binalar ile kat irtifakl� yada iskanl� binalar kentsel dönü�ümden yararlanabilir.

2. Binadan 1 ki�inin talebi ile deprem risk raporu al�narak Kentsel Dönü�üm kapsam�na girilir.

3. Kentsel dönü�üm kapsam�na girmi� binada 2/3 ço�unluk bina için tüm kararlar� alabilir.

4. Eviniz deprem dayan�kl� hale gelecek

5. Yenilenen Evinizin de�eri en az 1,5 kat artacak

6. Muhtemel bir depremde evinizde güvenle oturabileceksiniz. Deprem sizin için kabus olmaktan ç�kacak.

7. Gelece�iniz çocuklar�n�za daha güvenli, daha de�erli ya�anabilir bir ev ve çevre b�rakacaks�n�z.

8. Yeni binan�zda; �s�, su, ses yal�t�m� yap�laca��ndan �s�nma ve di�er sabit giderlerinizde ciddi oranda dü�ü� olacak.

9. Mülkünüzün ömrünü en az 60 y�l daha uzatm�� olacaks�n�z.

10. Ev sahipleri çok uygun ko�ullarda kentsel dönü�üm kredisi kullanarak 2nci ev sahibi olabilecekler.

11. Kirac�lar da uygun kentsel dönü�üm kredisi ile ev sahibi olabilecekler.

12. Kentsel dönü�üm ile kendi evinizi, ayn� yerinde, kendi talebiniz, kendi seçti�iniz müteahhit ile kendiniz yenileyeceksiniz.